Andelar i en bostadsrättsförening har ansetts utgöra näringsbetingade andelar

Skatterättsnämnden meddelade den 27 juni 2014 (dnr. 95-13/D) förhandsbesked gällande näringsbetingade andelar i en bostadsrättsförening. Förhandsbeskedet avser en prövning av huruvida försäljning av andelar i en bostadsrättsförening är att betrakta som skattefri försäljning av kapitaltillgångar (näringsbetingade andelar) eller skattepliktig försäljning av lagertillgångar.

Sökandebolaget och två andra företag inom samma koncern äger var sin andel i en bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningen ska förvärva en fastighet koncerninternt som efter förvärvet ska renoveras under 6-12 månader. De två andra ägarföretagen ska utträda från bostadsrättsföreningen varefter sökandebolaget kvarstår som ensam ägare till bostadsrättsföreningen. Sökandebolaget ska genom fastighetsmäklare därefter avyttra samtliga 22 andelar i bostadsrättsföreningen.

Skatterättsnämnden ansåg, i likhet med utgången i HFD 2012 not. 34, att andelarna i bostadsrättsföreningen inte kan anses utgöra lagertillgångar enligt de särskilda regler som gäller för andelar i fastighetsförvaltande bolag som ägs av någon som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, eftersom sökarbolaget enligt uppgift inte bedriver sådan verksamhet. Skatterättsnämnden ansåg inte heller att andelarna kunde utgöra lagerandelar på någon annan grund. Andelarna i bostadsrättsföreningen ansågs därmed utgöra kapitaltillgångar och s.k. näringsbetingade andelar för sökandebolaget. En försäljning av andelarna skulle därför vara skattefri.

Kommentar

Utgången i Skatterättsnämndens förhandsbesked skiljer sig från Kammarrätten i Göteborgs dom 2013 i det s.k. Guldmyran-fallet 2013 (mål nr. 4366-4367-11). I Guldmyran-fallet ansågs andelar i bostadsrättsföreningar utgöra lagertillgångar som därmed inte kvalificerade som s.k. näringsbetingade andelar. Antalet andelsförsäljningar uppgick till 86 stycken inom ett år, bolaget ansågs bedriva yrkesmässig handel med bostadsrätter och andelsförsäljningarna var därför skattepliktiga.

I tidigare rättspraxis har även Kammarrätten i Stockholm, i tre domar meddelade den 29 september respektive 22 oktober 2010 (mål nr 7544-7545-09, 7543-09 och 3355-3357-10), prövat s.k. handel med bostadsrätter. I det första avgörandet förvärvades 10 respektive 13 andelar i bostadsrättsföreningar, vilka avyttrades inom ett fåtal månader från respektive förvärv. I det andra avgörandet avyttrades 13 andelar inom två månader från förvärvet. I det tredje avgörandet avyttrades 41 andelar inom tre år från förvärvet. Samtliga andelsförsäljningar ansågs utgöra led i en yrkesmässig handel med bostadsrättsandelar, varför andelarna ansågs utgöra lagerandelar och försäljningarna var därmed inte skattefria.

Mot bakgrund av att en bostadsrätt omfattar nyttjanderätt till en bostad hämtades vägledning främst från praxis avseende handel med fastigheter för bedömningen av huruvida yrkesmässig handel kunde anses föreligga. I avgörandet avseende 41 stycken andelsförsäljningar konstaterar dock domstolen istället att andelarna varit avsedda för omsättning och därmed utgjort lagerandelar. I det fallet hade andelarna även redovisats som lagertillgångar i bokföringen, även om detta i sig inte torde haft någon avgörande betydelse för den skattemässiga bedömningen.

Mot bakgrund av att Skatterättsnämndens avgörande avviker från den rättspraxis som tidigare finns avseende försäljning av bostadsrättsandelar i större omfattning, anser vi att det hade varit önskvärt om Skatterättsnämnden utvecklat sin bedömning. Enligt vår mening är rättsläget fortfarande oklart gällande vart gränsen går för en karaktärisering av en andel som lagertillgång respektive kapitaltillgång vid försäljning av bostadsrättsandelar.

Det bör påpekas att förhandsbeskedet överklagats och att Högsta förvaltningsdomstolen därmed kommer att pröva ärendet. Vår förhoppning är att Högsta förvaltningsdomstolen klargör rättsläget genom att avge en välmotiverad dom.

För mer information och eventuella frågor, vänligen kontakta;